Практический кейс: выявление неучтённых объемов в смете

Даже при наличии проработанной проектной документации сметная часть может содержать неточности, способные существенно повлиять на бюджет строительства. Одной из наиболее частых проблем является отсутствие или неполный учёт объёмов работ, что приводит к финансовым рискам, затягиванию сроков и конфликтам между заказчиком и подрядчиком. В этой статье рассмотрим реальный кейс, в котором негосударственная экспертиза выявила неучтённые объёмы в смете и помогла заказчику избежать значительных затрат.

Аналогичные случаи происходят как при новом строительстве, так и в проектах реконструкции и капитального ремонта. Именно поэтому независимая сметная экспертиза становится важным этапом контроля, особенно при сложных инженерных решениях и множественных разделах проектной документации.

Описание проекта и условий экспертизы

Заказчик обратился в экспертную организацию с проектом строительства производственно-складского здания в пригороде Санкт-Петербурга. Проект был подготовлен подрядной проектной организацией, смета составлена на основе локальных нормативов с привязкой к ТСН-2001 Ленинградской области. Заказчику было важно подтвердить достоверность стоимости строительства до подписания контракта на выполнение работ.

• Тип объекта: одноэтажное производственное здание с офисной вставкой;
• Общая площадь: 4 600 м²;
• Смета: сводный сметный расчёт и 12 локальных смет;
• Цель экспертизы: независимая проверка полноты и корректности сметной документации.

Проведение анализа сметной документации

В ходе анализа сметной части эксперты сопоставили данные проектных чертежей, ведомостей объёмов работ и спецификаций с позицией каждой сметы. Основное внимание уделялось разделам «Фундаменты», «Металлоконструкции», «Отделочные работы» и «Инженерные системы». Для точности был проведён выборочный пересчёт объёмов с использованием проектных чертежей и BIM-модели (предоставленной дополнительно).

• Раздел «Фундаменты» — недоучтён объём бетона под монолитную подушку (расхождение 42 м³);
• Раздел «Электроснабжение» — отсутствовали позиции по монтажу лотков и кабелей освещения в административной части;
• Раздел «Отделочные работы» — занижен объём финишной шпаклёвки по перегородкам (по проекту — ГКЛ 100 мм);
• Общая погрешность по стоимости: недоучтённые работы на сумму 1,17 млн рублей.

Корректировка и результат

Экспертная организация сформировала подробный акт замечаний с привязкой к конкретным позициям смет и проектной документации. Заказчик обратился к проектировщику с требованием устранить недочёты. После внесения изменений сметная стоимость была откорректирована, и заказчик получил актуализированное представление о бюджете проекта.

• Итоговая корректировка: увеличение стоимости сметы на 1,21 млн рублей (с учётом НДС и коэффициентов);
• Заключение экспертизы: положительное, с пометкой об учёте замечаний в окончательной редакции;
• Финансовый эффект: предотвращение неучтённых затрат на этапе заключения договора с подрядчиком.

Выводы и рекомендации по аналогичным ситуациям

Выявление неучтённых объёмов в смете позволяет заказчику избежать перерасхода бюджета уже на этапе подготовки к строительству. Особенно важно проводить независимую экспертизу при работе с внешними проектными организациями или при передаче проекта в исполнение стороннему подрядчику. Практика показывает, что в среднем от 5% до 15% сметной стоимости может не отражать фактического объёма работ, особенно в инженерных и отделочных разделах.

• Сравнивайте смету с рабочей документацией — не полагайтесь только на ССР и локальные сметы;
• Привлекайте экспертов до заключения подрядных договоров — это снижает риск споров и переделок;
• Проверяйте ведомости объёмов работ — в них часто возникают расхождения по метражу и элементам отделки;
• Фиксируйте замечания и их устранение документально — чтобы избежать проблем на стадии сдачи объекта;
• Учитывайте особенности региона — при применении коэффициентов и нормативной базы (например, ТСН-2001 для ЛО).